Cos’è la nuda proprietà?




Il concetto di nuda proprietà fa riferimento al valore dell’immobile decurtato dall’usufrutto secondo una tabella in base all’età dell’usufruttuario.
In parole più semplici la nuda proprietà significa che si mette sul mercato l’immobile di proprietà, conservando però per sé il diritto di viverci (usufrutto) per tutta la vita.
L’acquirente una volta acquistato l’immobile prende nome di “nudo proprietario” perché ha quindi il diritto di proprietà dell’immobile ma non quello di usufruirne. Può trasferire a terzi la nuda proprietà dell’appartamento acquistato.




Quali sono i vantaggi per chi vende una Nuda proprietà?




Chi vende si riserva quindi il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita.
Uno dei principali vantaggi e quello di poter incassare il prezzo della vendita subito, potendone disporrre come meglio si crede.

Vantaggi per chi compra?




Chi compra una nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo sicuramente agevolato, in base all’età dell’usufruttuario.
Durante il periodo in cui l’usufruttario usufruisce dell’immobile e nel mentre non si ricongiunga alla nuda proprietà l’immobile e di conseguenza la nuda proprietà si rivaluta per più motivi:
– Eventuale incremento del valore di mercato dell’immobile,
– Avanzamento dell’età dell’usufruttario (che automaticamente fa crescere il valore della nuda proprietà).

Chi è l’usufruttuario?




Come già detto l’usufruttario è chi ha venduto la nuda proprietà di un immobile (anche seconda casa), e si è riservato il diritto di goderne per tutta la vita o entro un periodo determinato in fase di contratto.
L’usufruttuario può essere sia una persona singola o di più persone fisiche (ad es. pensiamo a marito e moglie).
L’usufruttuario ha la facoltà di poter eventualmente locare l’immobile (godendo del fitto) o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto di vendita della nuda proprietà oppure se il nudo proprietario è d’accordo e quindi formalizzando per iscritto un atto post-contratto per l’eventuale cessione.




Chi è il nudo proprietario?
Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non ha il diritto di poterne goderne.
Il nudo proprietario ha la possibilità di vendere a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile, potendo eventualmente essersi rivalutato così per i motivi su enunciati.

Com’è si calcola il prezzo di vendita?




Il prezzo è sicuramente determinato dal venditore ma consigliamo per non perdere eventuali acquirenti o per non svendere il proprio immobile di far effettuare una perizia di stima del valore di mercato dell’immobile, (eseguita da un professionista del mercato immobiliare), e partendo dalla perizia si sottrae un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario della casa. Il coefficiente e calcolato e redatto periodicamente dal ministero delle finanze e si basano sulle statistiche dell’aspettativa di vita in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.
Vediamo insieme la tabella dei coefficienti e vediamo come si calcola:







– noi consigliamo di calcolare il valore di mercato dell’immobile  e poi di calcolare in base alla percentuale dell’usufrutto o della nuda proprietà in base agli anni dello stesso.

Ad esempio vogliamo calcolare il valore per la vendita della nuda proprietà di un immobile :



Valore immobile stimato 100.000,00 € con età dell’usufruttuario di 85 anni vediamo che il  valore di vendita sarà l’80% del valore di € 100.000,00, quindi il valore di vendita sarà di 80.000,00 €.  Vi ricordiamo che il valore di vendita potrà essere anche  determinato in base al valore che il nudo proprietario volesse dare all’immobile.

Chi paga le spese, le imposte ( ici – irpef)?



Generalmente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione, manutenzione generale). L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Le spese straordinarie (le spese strutturali) sono a carico del nudo proprietario.



Ciò può essere comunque oggetto di trattativa tra le parti. Giuridicamente si afferma che il pagamento dell’ici (ma anche dell’irpef) è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode di un diritto reale. L’art. 1008 c.c. stabilisce infatti che ” l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.”

NOVIM IMMOBILIARE OFFRE:
NOVIM IMMOBILIARE tra i suoi servizi offre la propria disponibilità ad effettuare sopralluoghi e quindi perizie professionali e servizi fotografici per gli immobili di coloro che intendono metterlo in vendita, curando tutti gli aspetti legali legato alla compravendita, in modo che vengano rispettati i desideri e le necessità di entrambe le parti in causa, tutelando sia chi vende sia chi acquista.