- La registrazione del “contratto preliminare (compromesso)” è obbligatoria e serve a dare una data certa al contratto.
- La trascrizione è facoltativa e serve per prevalere su eventuali altri acquirenti o sui creditori.
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Facciamo un passo indietro, le tappe per l’acquisto di una casa o un immobile in generale sono:
- Proposta D’acquisto dove si definiscono in breve tutti i punti, si identificano gli immobili e si stabilisce il prezzo.
- Compromesso (non è un atto obbligatorio, ma da noi consigliato per stabilire e definire tutti i punti che poi saranno oggetto dell’atto notarile).
- Rogito Notarile che è l’atto necessario ed obbligatorio per il definitivo passaggio di proprietà, e viene effettuato dinanzi un notaio.
Perché firmare il compromesso? per vincolare reciprocamente, le parti, definire con precisione tutti i punti della trattava e per avere il tempo per predisporsi e prepararsi al contratto definitivo.
IMPORTANTE : prima di firmare il compromesso bisogna accertarsi che l’immobile presenti tutte le caratteristiche promesse, che non vi siano problemi di alcun tipo (ad esempio: ipoteche, pignoramenti, abusi edilizi, arretrati con il condominio, ecc.). Tutti questi controlli vanno effettuati prima, perchè una volta firmato il compromesso, non ci si può più tirare indietro, fatto salvo di alcune irregolarità previste per legge.
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Ma torniamo a noi: la registrazione del Contratto preliminare è un atto come detto obbligatorio va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma (non richiede per forza la presenza del notaio) e può essere scritta dall’agenzia immobiliare. La registrazione del contratto preliminare serve come precedentemente detto a conferire al documento una «data certa». La mancata registrazione costituisce un’evasione fiscale, ma soprattutto rende il compromesso nullo perché privo della «data certa». La registrazione può farla una delle parti che hanno sottoscritto il compromesso.
Il costo della registrazione di un compromesso è di:
- l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
- l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Quando il compromesso prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
- allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
- al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il compromesso sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
La trascrizione del compromesso nei pubblici registri immobiliari non è obbligatoria e ha un effetto solo di tre anni, entro i quali o viene firmato il rogito notarile o va rinnovata.
La trascrizione del preliminare serve per garantire l’acquirente:
- da frodi del venditore (venda l’immobile ad altre persone),
- per prevalere su eventuali ipoteche iscritte successivamente alla trascrizione
- per prevalere su eventuali pignoramenti: se un creditore del venditore avvia un’esecuzione forzata proprio sulla casa oggetto del contratto preliminare, l’acquirente che ha trascritto il compromesso prevale anche sui creditori e mette in salvo l’immobile.
IMPORTANTE : la trascrizione del compromesso consente a chi per prima trascrive il proprio compromesso di pretendere il bene da chiunque ne sia diventato successivamente titolare. Per la trascrizione è necessario che il compromesso sia fatto dal notaio o che le firme delle parti siano autenticate dallo stesso.
Il costo della trascrizione è di:
- l’imposta fissa di trascrizione 168 euro
- diritti fissi di trascrizione 35 euro
- parcella del notaio
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Il nostro consiglio è registrare sempre il Contratto preliminare anche perchè è obbligatorio, ma se non si avesse fiducia del venditore trascrivere è un atto essenziale.
